[더파워=이지숙 기자] 임차권등기명령을 활용하면 건물이 경매에 부쳐지는 경우, 전세금이나 임대보증금 보호에 관한 핵심적 영향을 끼치는 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.
점유와 전입신고는 대항력 및 우선변제권을 취득하기 위한 요소이기도 하지만 이를 유지하기 위한 요소이기도 하여 아직 보증금을 반환받지 못한 상황에서 건물을 비워주고 이사를 해버린다거나 전입신고를 다른 주소로 옮겨버리게 되면 그날로부터 두 가지 모두 잃게 되므로, 이사 가거나 전입신고를 옮기더라도 대항력과 우선변제권을 유지될 수 있도록 주택임대차보호법에서 규정하는 것이 바로 주택임차권등기명령신청제도이다.
임차권등기명령을 신청한 후, 법원의 인용결정을 받는 경우 법원이 등기소에 촉탁을 해서 해당 명령이 내려진 사실이 등기되는데, 누구나 발급해보는 것이 가능한 해당 건물의 부동산등기부등본에 등기되므로 그 건물에 임차인으로 들어오려는 자들도 이와 같은 사실을 파악할 수 있게 된다.
일단 임차권등기명령이 이루어진 상황에서는 신청했던 기존 세입자가 보증금을 무사히 반환받아서 그 임차권등기가 말소되지 않은 상태라면 타인이 새롭게 임대차 계약을 맺은 후 임차인으로 들어오더라도 우선변제권을 취득할 수 없기 때문에 문제 발생 시 보증금을 떼일 수도 있는 위험에 노출될 것이고, 이러한 사실을 새로 들어오려는 세입자가 알게 된다면 굳이 전세금이나 임대보증금반환청구소송의 분쟁 위험성을 떠안고 계약할 가능성은 높지 않을 것이다.
법무법인혜안 명도임대차전담센터의 김현익변호사에 따르면, “임차권등기명령신청은 사실상 임대차계약이 해지되었음에도 임대인이 보증금을 반환해주지 않아 이뤄진 것이라 보아도 무방하기 때문에 최종적인 법률적 판단과 별개로 보증금반환과 관련한 갈등의 존재 가능성을 충분히 판단할 수 있어서 임대인이 다음 세입자를 구하는 것에 어려움을 겪을 수 있다.”고 한다.
따라서 전세금반환 등 임대보증금반환청구소송이 제기되지 않았더라도 임차권등기명령의 신청 사실을 알게 되었거나 법원으로부터 결정문을 송달받은 임대인은 이의제기 기간 동안 가급적 보증금을 마련해 돌려주려는 경우가 많다.
전세보증금반환 이후에는 등기부에 등기가 이루어지기 전 임대인의 이의신청이나 세입자의 해제신청으로 결론지을 수 있으므로 간편한 압박수반이 될 수 있어서 임차인 입장에서는 전세금반환 등 임대보증금반환청구소송을 진행하기 전에 활용해보는 것도 고려해볼 필요가 있다.
이지숙 기자 news@thepowernews.co.kr
