[더파워=최수영 기자] 주택 가격 및 전세가 하락으로 인해 집주인-세입자 간 분쟁이 심화되고 있다. 집주인이 제 때 보증금을 마련하지 못해 보증금 지급을 미루며 세입자들이 피해를 보는 것이다. 임대차 계약이 정당하게 종료되었음에도 불구하고 전세, 월세 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황이라면 임대차보증금반환청구소송을 고려해 볼 수 있다.
우선 세입자는 임대차 계약이 만료되기 6개월 전에서 최소 2개월 전까지 집주인에게 계약해지 의사를 통보해야 한다. 임대차 계약은 묵시적 갱신이 되기 때문에 이 기간 사이에 아무런 의사 표현을 하지 않을 시 계약 갱신으로 받아들여진다. 전화, 문자 등 어떤 방법으로 계약 해지 의사를 통보해도 효력은 인정되지만 추후 전세금반환청구소송을 진행해야 하는 상황이 전개된다면 내용증명 방식이 가장 유용하다. 내용증명을 한 사실을 증거 자료로 이용할 수 있기 때문이다.
전세보증금을 제대로 반환 받지 못한 상태라면 임대차 계약 기간이 만료되었다 하더라도 부동산에 대한 점유 상태를 지속하는 것이 바람직하다. 만일 점유를 지속하지 못하고 다른 집으로 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령을 신청해야 한다. 임차권등기를 설정하면 부동산 점유 상태가 해제되더라도 보증금에 대한 우선변제권 및 대항력 등이 그대로 유지된다.
대항력은 본래 주택을 인도받아 점유하며 전입신고, 확정일자를 받아 확보할 수 있는데 조건을 모두 충족했다면 보증금에 대한 우선변제권이 부여된다. 임차권등기 설정을 하지 않고 부동산 점유 상태를 해제한 후 다른 집으로 전입신고를 하게 되면 이러한 권리가 모두 사라져 구제를 받기 어려워지므로 번거롭더라도 반드시 지켜야 하는 과정이다.
고의적으로 전세금반환을 거부하고 있는 상황이 아니라면 대부분의 집주인은 내용증명과 임차권등기 설정 과정에서 심리적으로 압박을 받아 전세 보증금을 돌려줄 가능성이 높다. 하지만 이러한 방법으로도 전세 보증금을 주지 않는 상황일 경우, 임대차보증금반환청구 소송을 진행할 수 밖에 없다.
전세금반환소송에서 세입자는 임대차 계약이 적법하게 해지되었으며 아직 보증금을 받지 못했다는 사실 관계만 확실히 입증해도 승소할 수 있는 유리한 위치에 있으나, 집주인이 악의적으로 본인 명의의 재산을 처분하는 등 조치를 취한다면 승소하고서도 보증금을 받기 어려운 처지에 놓일 수 있기 때문에 소를 제기할 때 가압류 등 가처분 신청을 고려해 보아야 한다. 만일 임대차 계약이 만료된 후에도 보증금을 받지 못하는 상황이라면 보증금이 지급될 때까지의 시일에 대한 이자도 청구할 수 있다.
부동산전문변호사인 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 “이사철을 앞두고 전세 보증금을 제대로 반환 받을 수 있는지 고민하는 분들이 매우 많다. 사소한 실수가 막대한 재산상의 피해를 일으킬 수 있는 문제이므로 전세금반환소송을 진행해야 한다면 경험이 많은 전문 변호인의 조력을 구하기 바란다.”고 말했다.
최수영 더파워 기자 news@thepowernews.co.kr
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