서울 아파트 2023~2025년 연평균 착공 3만호…추정 적정수요 5만호에 못 미쳐
관리처분 완료·미착공 물량 2021년 3만7524호→올해 3월 6만922호
착공지연 원인 46%가 공사비 갈등…서울 평당 공사비 4년 새 54% 상승
용적률 완화 시 추가공급 잠재력 8만1000호…실제 착공 확대는 2028년 이후 전망
[더파워 이경호 기자] 서울 주택공급의 병목이 인허가에서 착공으로 이동하고 있다. 정비사업 인허가 기간은 줄어들고 정부와 서울시가 공급 물량을 잇따라 발표하고 있지만, 이미 관리처분인가까지 받은 사업장 상당수가 공사비와 조합원 분담금 문제로 착공 단계에서 멈춰 있다.
서울 아파트 착공 물량은 2023~2025년 연평균 약 3만호에 그쳤다. 연간 적정 수요를 5만호로 가정하면 매년 약 2만호의 차이가 발생하는 규모다.
12일 금융투자업계에 따르면 교보증권은 2027년 서울 주택공급의 핵심 변수를 신규 인허가보다 기존 정비사업의 실제 착공 전환으로 제시했다. 아파트는 착공 이후 준공까지 통상 3~4년이 걸리는 만큼 최근 착공 부진이 향후 입주 물량에도 영향을 미칠 것으로 전망했다.
서울시도 착공 확대에 나서고 있다. 2026~2028년 정비사업 85개 구역에서 총 8만5815호의 착공을 추진하고 있으며 올해 3만299호, 2027년 2만9876호, 2028년 2만5640호가 목표다.
문제는 인허가가 끝났다고 바로 공사가 시작되는 구조가 아니라는 점이다. 사업시행인가에서 관리처분인가까지 2년 안에 완료된 비중은 2018~2020년 50%에서 2024~2026년 62%로 높아졌다. 같은 기간 5년을 넘긴 사업 비중은 36%에서 7%로 줄었다.
중간 인허가 속도는 빨라졌지만 관리처분인가 이후 상황은 달랐다. 서울 정비사업 가운데 관리처분을 마치고도 착공하지 못한 물량은 2021년 3만7524세대에서 2026년 3월 6만922세대로 62.4% 증가했다.
가장 큰 이유는 공사비다. 착공이 지연된 사업의 원인을 분류한 결과 공사비 갈등이 46%로 가장 많았고 사업계획 변경이 19%를 차지했다.
서울 정비사업의 평균 평당 공사비는 2021년 578만5000원에서 지난해 890만3000원으로 올랐다. 4년 동안 연평균 11.4% 상승한 수준이다.
시공사를 선정한 뒤 실제 착공까지 4~5년이 걸리는 정비사업 특성상 과거 계약한 공사비와 착공 시점의 원가 사이 간격도 벌어졌다. 공사비를 다시 협상하는 과정에서 조합원의 추가분담금이 증가하면서 착공 일정이 밀리는 사업장이 이어지고 있다.
실제 공덕1구역은 평당 공사비가 448만5000원에서 613만원으로 높아지는 과정에서 당초 2022년 6월 예정이던 착공이 2023년 10월로 16개월 늦어졌다. 송현주공3단지는 평당 공사비가 429만원에서 639만원으로 올라 착공 허가가 당초 계획보다 약 20개월 늦어졌고, 노량진6구역도 공사비 협상 과정에서 착공이 약 3개월 지연됐다.
공공주택도 발표 물량과 실제 착공 사이에는 시간차가 있다. 공공택지 후보지 발표부터 주택 착공까지 통상 68개월이 걸리는데 정부는 인허가와 토지보상 절차를 병행해 이를 37개월로 줄이는 방안을 추진하고 있다.
수도권 주요 공공택지 25곳의 계획 물량은 약 55만9000호다. 이 가운데 3기 신도시 18만8000호는 일부 착공이 진행 중이지만 후속 공공택지 26만7000호는 토지보상이나 부지조성 단계에 머물러 있다.
8·13 및 10·29 공급대책에서 발표된 신규 후보지 10만3900호는 아직 지구지정 이전 단계다. 교보증권은 2027~2029년에는 기존 3기 신도시와 보상이 진전된 공공택지 약 17만호가 착공 가능한 구간에 들어오지만 나머지 약 14만호는 2029년 이후에 착공할 것으로 추정했다.
신규 택지를 대규모로 발표하더라도 당장 서울의 입주 부족을 해소하기 어려운 이유다. 토지보상 협의와 주민 이주, 지장물 철거, 부지조성, 주택사업 승인까지 실제 공사에 들어가기 전 거쳐야 하는 절차가 남아 있기 때문이다.
민간 정비사업에서는 사업성을 높이는 방안이 착공 전환의 또 다른 변수로 제시됐다. 공사비가 오른 상황에서 일반분양 물량이나 분양수입을 늘려 조합원 추가분담금을 낮춰야 사업 추진 속도를 높일 수 있다는 것이다.
서울시는 사업성이 낮은 정비구역에 용적률 인센티브를 확대하는 사업성 보정계수를 적용하고 있다. 올해 2월 기준 적용 대상은 57개 구역으로, 구역당 일반분양 물량이 평균 47세대 증가하는 것으로 추산됐다.
도봉구 방학신동아1단지는 사업성 보정계수 2.0을 적용해 허용용적률 인센티브가 20%포인트에서 40%포인트로 확대됐다. 이에 따라 분양 가능 세대수가 3671세대에서 3819세대로 148세대 늘고 조합원 1인당 분담금은 약 3800만원 줄어드는 것으로 추산됐다.
서울의 용적률을 높였을 때 확보할 수 있는 공급 규모도 적지 않다. LH가 검토 중인 3기 신도시 평균 용적률 상향을 적용하면 약 3만8000호, 서울 민간정비사업의 법적 상한 용적률을 1.2배로 완화할 경우 약 4만3000호의 추가 공급 잠재력이 있는 것으로 제시됐다.
두 물량을 합하면 약 8만1000호다. 교보증권은 세대당 도급공사비를 3억원으로 가정해 이 물량이 모두 공급될 경우 약 24조3000억원 규모의 추가 도급공사 잠재력이 발생하는 것으로 추산했다.
분양가격도 정비사업의 사업성을 결정한다. 양천구 사례에서는 공사비가 그대로인 상태에서 일반분양가가 5% 오를 경우 비례율이 97.65%에서 112.01%로 높아졌다. 반대로 분양가는 그대로 두고 공사비만 5% 상승하면 비례율은 88.48%로 떨어졌다.
서울 아파트 가격은 지방보다 빠른 회복 흐름을 나타내고 있다. 서울 아파트 매매가격 상승률은 2023년 말 전년 대비 -5.78%까지 내려간 뒤 회복해 8.07%를 기록했으며, 수도권 상승률도 7.82%로 5개 광역시와 기타 지방을 크게 웃돌았다.
다만 가격 회복만으로 착공 문제가 바로 해소되는 것은 아니다. 서울 아파트 전세가율은 50.3% 수준에 머물고 있고 금리와 주택구입 부담도 여전히 높은 수준이다.
결국 2027년 서울 공급시장의 초점은 얼마나 많은 물량을 새로 발표하느냐보다 이미 사업 절차를 상당 부분 진행한 정비사업을 실제 공사로 전환할 수 있느냐에 맞춰질 전망이다.
교보증권은 2027년에는 실제 착공 물량의 급격한 증가보다 용적률 완화와 분양가 상승에 따른 정비사업 사업성 재평가, 건설사의 신규 도시정비 수주 기대가 먼저 나타날 것으로 전망했다. 용적률 완화에 따른 착공 확대 효과는 2028년 이후 점진적으로 가시화될 것으로 예상했다.
이경호 더파워 기자 lkh@thepowernews.co.kr
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