[더파워 최성민 기자] 최근 불법 증축이나 무단 용도변경으로 인해 건축법 위반 혐의로 적발되는 사례가 크게 늘고 있다. 특히 옥상에 지붕을 설치하거나 베란다를 확장하고, 상가를 주택으로 임의 변경하는 행위가 단순한 리모델링 정도로 여겨졌다가 형사처벌과 이행강제금 문제로 이어지는 경우가 적지 않다. 실제 수도권의 한 다가구주택 소유자는 세입자를 더 받기 위해 옥상에 방을 추가로 설치하였다가 구청 단속에 적발되었다. 당사자는 “다들 하는 정도인 줄 알았다”고 주장했지만, 무단 증축에 해당하여 원상복구 명령과 함께 반복적인 이행강제금 부과를 받게 되었다.
또 다른 사건에서는 음식점으로 허가받은 건물을 고시원 형태로 임의 개조해 운영하던 건물주가 화재 안전점검 과정에서 적발된 사례가 있었다. 수사기관은 무단 용도변경과 피난시설 훼손 문제를 중대하게 보았고, 건축법 위반 혐의로 형사 절차까지 진행하였다. 이후 건물주는 영업 중단과 함께 수천만 원 상당의 손해를 입었고, 세입자와의 분쟁까지 발생하였다. 이처럼 건축법위반 문제는 단순 과태료 수준에서 끝나는 것이 아니라, 재산권과 건물 가치 전반에 영향을 미칠 수 있다.
법적으로 건축허가 없이 건물을 신축·증축·개축하거나, 허가된 용도와 다르게 사용하는 경우에는 「건축법」 위반이 성립할 수 있다. 특히 도시지역에서 허가 없이 건축물을 신축하거나 증축한 경우에는 3년 이하의 징역 또는 5억 원 이하의 벌금이 가능하다. 도시지역 밖이라 하더라도 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금이 부과될 수 있다. 또한 건축법 위반이 인정되면 형사처벌과 별도로 원상복구 명령, 사용금지, 이행강제금 부과가 함께 이루어진다.
실무적으로 가장 문제가 되는 것은 이행강제금이다. 많은 사람들이 한 번만 내면 끝나는 것으로 생각하지만, 실제로는 위반 상태가 해소될 때까지 매년 반복 부과될 수 있다. 최근에는 이행강제금 부과 횟수 제한이 사실상 사라지면서, 불법 증축 면적이 크거나 장기간 방치된 경우 수천만 원 이상의 부담으로 이어지는 사례도 적지 않다. 특히 건축물대장에 ‘위반건축물’로 기재되면 매매나 대출, 전세보증보험 가입까지 제한될 수 있어 건물의 재산 가치가 크게 떨어질 수 있다.
최근에는 단속 방식도 훨씬 정교해지고 있다. 과거처럼 민원이나 현장 점검에만 의존하지 않고, 항공사진과 AI 분석을 통해 옥상 증축, 베란다 확장, 무단 개조 여부를 자동으로 확인하는 시스템이 확대되고 있다. 경상남도 역시 2026년 4월부터 공장 건축물을 대상으로 불법 증축과 무단 용도변경에 대한 특별점검에 들어가겠다고 발표하였다. 특히 공장·창고·상가 건물의 피난시설 훼손이나 방화구획 변경은 중대 위반으로 집중 단속 대상이 되고 있다.
한편 정부는 2026년부터 일정 규모 이하의 소규모 주거용 위반건축물에 대해 한시적으로 양성화 제도를 추진하고 있다. 단독주택, 다가구주택, 일부 다세대주택 등은 구조 안전과 방화 기준을 충족하는 경우 적법화 절차를 밟을 수 있도록 하는 특별조치법이 논의되고 있다. 다만 모든 위반 건축물이 구제되는 것은 아니며, 무단 용도변경이나 구조안전에 중대한 문제가 있는 경우에는 양성화 대상에서 제외될 수 있다.
결국 건축법위반은 “조금만 손봤을 뿐”이라는 생각으로 넘길 수 있는 문제가 아니다. 이미 적발되었거나 위반건축물 통보를 받은 상황이라면, 임의로 철거하거나 무리하게 대응하기보다 초기 단계에서 건축·행정 전문가와 상담하여 양성화 가능성, 이행강제금, 형사처벌 여부를 정확히 검토하는 것이 무엇보다 중요하다.
도움말 : 법무법인 오현 노필립 부동산전문변호사
최성민 더파워 기자 news@thepowernews.co.kr
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