[더파워 최성민 기자] 전세계약 만료 시 임대인의 보증금 반환 지연 사안에서 단순 지연 외에 임대인 재정 악화나 선순위 채무 설정에 따른 전액 미회수 가능성이 존재한다.
울산광역시는 2026년 7월 시민 대상 부동산 아카데미에서 전세사기 예방을 주요 안건으로 편성했다. 또한 울산광역시청은 지역주택조합 및 전세사기 법률 상담을 전담하는 ‘주택 피해·고충상담 지원센터’를 운영 중이다.
보증금 반환 지연 발생 시 수동적 대기보다 임대인 재산 상태 및 해당 주택 권리관계를 파악하고 법적 대응을 검토해야 한다.
계약 체결 시 등기사항증명서를 확인했더라도 계약 종료 시점에 재확인이 요구된다. 계약 체결 이후 근저당권 추가 설정, 압류·가압류 집행, 임대인 체납 세금 발생, 타 채권자 강제집행 등 권리관계 변동 가능성이 존재하기 때문이다. 주택 시가 대비 전세보증금과 선순위 채권액 비중이 높은 사안은 경매 집행 시 보증금 전액 배당 미달 위험이 발생한다.
법률 상담 전 임대차계약서, 확정일자 부여 자료, 전입신고 내역, 보증금 송금 영수증, 현 시점 등기사항증명서 등의 증거 자료 확보가 필요하다. 공인중개사의 설명 내용과 실제 권리관계 간 차이가 존재하거나 주요 사실 미고지 정황이 입증되는 경우 교신 문자, 카카오톡 내역, 중개대상물 확인·설명서 보관이 요구된다.
보증금 미반환 상태에서의 이사는 임차권 대항력 상실 위험을 유발한다. 주택임대차보호법은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하도록 규정하고 있다. 임차권등기 완료 시 기존 취득 대항력과 우선변제권이 유지된다. 따라서 “새집 계약 날짜가 됐으니 일단 주소부터 옮기자”라는 임의적 판단에 앞서 대항력 및 우선변제권 유지 여부를 검증해야 한다. 민사전문변호사 상담 시에도 해당 항목이 우선 검토 대상에 해당한다.
보증금 반환 지연 시 계약 종료 및 반환 청구 사실을 입증 자료로 보존해야 한다. 구두 약속 외에 문자, 카카오톡, 내용증명 우편 등을 수단으로 임대차계약 종료 및 보증금 반환 요구 사실을 객관적 자료로 채록해야 한다. 미이행 시 보증금반환청구소송 등 민사 절차 진행을 검토한다.
민사소송 승소 판결과 실제 채권 회수의 성립은 별개 사안이다. 임대인의 집행 가능 재산 부재 시 보증금 회수가 난항을 겪을 수 있다. 소송 기간 중 임대인의 부동산 처분, 예금 인출, 타 채권자의 선순위 강제집행 집행 시 회수 구조가 복잡해진다. 따라서 사안별로 보증금반환청구 소송과 병행하여 임대인 소유 부동산, 예금 채권에 대한 가압류 필요성을 검토해야 한다. 해당 주택에 대한 경·공매 절차 개시 시 선순위 권리자 현황, 배당순위, 배당요구 신청 필요 여부를 신속히 파악해야 한다.
임대인의 보증금 미반환 행위 전체가 형법상 사기죄로 성립되는 것은 아니다. 부동산 가격 하락이나 단순 경제 사정 악화로 인한 채무불이행과, 계약 당시부터 반환 의사나 능력 없이 임차인을 기망하여 체결한 사기 행위는 형사법상 구별된다. 계약 당시 과다 채무 존재 사실의 의도적 은닉 여부, 주택 가치 대비 선순위 보증금 규모에 따른 반환 불능 인지 여부, 다수 임차인 대상 동종 계약 반복 여부 등이 주요 판단 기준이 된다. 계약 과정상 허위 자료 제출이나 임대인·중개인 간 공모를 통한 기망 정황 포착 시 민사상 채무불이행을 넘어 형사 입건 대상으로 검토된다.
전세보증금 사안은 초기 단계부터 민사와 형사를 병행 검토해야 한다. 형사전문변호사 상담 과정에서 보증금반환청구 및 가압류 등 민사 절차가 우선 적용되거나, 민사전문변호사 수임 중 기망 정황이 확인되어 형사 고소를 병행하는 사례가 존재한다. 전세사기 피해 의심 시 소송 절차 외에 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 피해자 요건 충족 여부를 확인해야 한다. 현행 특별법은 정해진 요건을 갖춘 임차인의 피해자 결정 신청권을 규정하고 있으며, 해당 법률은 2026년 5월 12일 일부 개정판으로 시행되고 있다.
울산광역시 역시 전세사기 피해자 결정 신청 및 지원책을 안내하고 있다. 다만 보증금 미반환 사실만으로 일률적 지원이 적용되지는 않으며, 특별법상 피해자 결정 및 피해확인서 발급 여부에 따라 적용 제도가 판가름 난다. 행정 지원 신청과 별개로 보증금 직접 회수를 위한 민사상 조치를 이행해야 한다.
전세보증금 문제는 민사, 형사, 강제집행 절차가 복합 적용되는 사안이므로, 임대인 구두 약속 의존을 지양하고 계약 종료 여부, 대항력·우선변제권, 임차권등기, 재산 상태, 선순위 권리, 경매 진행 여부를 종합 검증해야 한다. 임대인의 연락 두절, 지속적인 지급 유예, 등기부상 권리 변동 발생, 경매 개시 징후 포착 시 신속한 법적 판단이 요구된다. 울산변호사, 울산민사전문변호사, 울산형사전문변호사를 통한 법률 상담 진행 시 사안 심화 이전, 보증금 반환 이상 징후가 발생하는 초기 단계부터 증거 자료를 정돈하고 대응 방침을 수립해야 한다.
전세사기 및 보증금 반환 사안은 피해액이 동일하더라도 계약 조건, 선순위 채권, 재산 현황, 경매 여부, 기망행위 유무에 따라 법적 해결 경로가 변동된다. ‘보증금을 받을 수 있을까’라는 수동적 대기에서 벗어나 보유 권리를 확인하고 적절한 민·형사 절차를 시의적절하게 선택·집행하는 것이 핵심이다.
도움말 민병환 형사전문변호사
최성민 더파워 기자 Sungmin@thepowernews.co.kr
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