[더파워 최성민 기자] 상가를 임차해 사업을 시작한 후, 예상하지 못한 건물 상의 하자가 발생해 곤욕을 겪게 되는 사례가 많다. 구체적으로 천장 누수, 전기 설비 이상, 냉난방시설 고장, 곰팡이 발생 등이 있다. 이 가운데에서도 상가누수는 단순히 보수 및 수리로 해결된 문제가 아니라, 추후의 영업을 계속할 수 없을 정도의 중대한 하자로 평가되는 경우가 많다. 실제 지속적인 물 유입으로 상품 및 시설이 훼손 손상되어, 고객의 안전 문제까지 발생할 수 있기 때문이다. 특히 식당이나 카페, 병원, 학원과 같이 위생과 시설 상태가 중요한 업종의 경우 매출 감소는 물론이며, 심각한 사안에서는 폐업을 고려해 볼 수 있을 정도로 치명적이다. 그렇기에 상가하자가 발생했다면, 단순히 임대인에게 보수를 요청하는 수준에서 끝낼 것이 아니라, 임대차계약해지와 손해에 대한 법률적인 대응까지 함께 검토해 볼 수 있어야 한다.
민법에서는 임대인은 목적물을 사용 수익하는 임차인이 계약 목적에 맞게 목적물을 사용할 수 있도록 유지할 의무를 부담해야 한다고 규정하고 있다. 따라서 임차인이 정상적인 영업을 하지 못할 정도의 상가누수가 발생하였다면, 임대인은 이를 보수해야 할 책임을 지게 된다. 그러나 문제는 실제 분쟁에서 임대인이 보수에 대한 부담으로 계속 미루거나, 임시 조치만 반복하여 하자가 해결되지 않는 상황이 장기간 지속되는 경우가 많다는 것이다. 실제 수리를 했음에도 천장에서 계속해서 물이 떨어지거나, 비가 올 때마다 누수가 반복되며, 악취가 발생 및 전기 설비까지 위험해지는 상황이 발생한 경우가 많은데, 이는 단순한 불편을 넘어 계약 목적을 달성하기 어려운 상태에 해당되어 계약 해지까지도 검토할 수 있다.
다만 모든 누수 문제가 곧바로 계약 해지 사유가 될 수 있는 것은 아니다. 실제 법원은 하자의 정도와 지속된 기간, 영업에 미치는 영향 및 임대인의 의무 이행 정도와 여부 등을 종합적으로 고려해야 한다고 판단하고 있다. 가령, 일시적인 누수로 즉시 보수가 완료되었다면, 보수 및 배상의 책임이 따른다고 판단될 수 있으나, 계약 해지가 인정되기 어려울 수 있다. 반대로 반복적인 누수임에도 오랜 기간 동안 보수가 이루어지지 않았고, 그 결과 정상적인 영업이 사실상 불가능했다고 판단된다면 계속적인 영업 행위가 불가능하다고 판단되어, 해지 판단이 내려질 가능성이 높다.
문제는 이런 사실관계를 법원에 소명할 수 있어야 한다는 것이다. 아무리 당사자가 고통을 받고 손해를 입었더라도, 법원의 판사가 알지 못하면 패소할 수밖에는 없는 것이 소송이기 때문이다. 그렇기에 상가누수가 발생하였다면 관련 피해 사실을 객관적으로 소명할 수 있는 영상 촬영, 사진은 물론, 누수 발생 시기와 횟수에 대한 기록, 임대인에게 수리를 요청한 문자메시지, 전화 녹취 등을 확보하는 것이 중요하다.
만약, 앞선 절차에 따라 상가누수가 해지될 정도의 중대한 사안에 해당되지 않더라도, 해지 임대인의 책임이 인정된다면 손해배상 청구가 가능하다. 그러나 손해배상은 단순히 피해를 주장하는 것만으로 인정되지 않는다는 것을 주의해야 한다. 실제 손해배상의 청구는 구체적인 손해액을 객관적으로 특정할 수 있어야 한다. 가령, 누수로 폐기된 재고 물품의 금액, 인테리어 보수 및 복구 비용, 집기 및 설비의 수리비, 휴업으로 인해 발생한 영업손실 등이 대표적인 손해 항목이 될 수 있으며, 이러한 각각의 손해에 대하여 세금계산서, 거래명세서, 매출 자료, 감정자료 등과 같은 객관적인 자료를 통해 입증해야 한다. 특히 이러한 손실 중, 영업손실을 주장할 때에는 누수 발생 전후의 매출 자료를 바탕으로 인과관계를 설명할 수 있어야 한다.
그 밖에도 실제 분쟁에 대응하는 과정에서는 다양한 쟁점이 발생하기 때문에 주의해야 한다. 예를 들어 임대인이 임차인이 입주하기 이전부터 있었던 하자이며, 해당 사실을 미리 고지했다고 주장하며 하자의 존재 자체를 부인하거나, 점유자의 관리 소홀을 원인으로 주장하며 오히려 배상을 해야 한다고 주장하는 경우 또한 적지 않다. 따라서 초기 단계부터 증거를 체계적으로 확보하고, 필요한 경우 감정 절차나 전문가의 의견을 활용하는 것이 중요하다.
대한변호사협회 건설법 전문 등록 하재섭 변호사는 “당사자가 섣부르게 대응을 펼치면 화를 입을 수 있다.”라고 말하며, 계약 해지 가능성의 검토는 물론 손해액 산정 및 증거 확보, 감정 절차 등을 종합적으로 판단해야 하는 만큼 임차인이 독자적으로 대응하기보다는 전문가 조력의 필요성을 강조했다.
최성민 더파워 기자 Sungmin@thepowernews.co.kr
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