(더파워뉴스=최성민 기자) 전세계약이 종료되었음에도, 집 주인이 종료와 동시에 전세보증금을 돌려주기는 어렵다며 ‘새로운 세입자가 들어올 때까지 기다려 달라’고 하는 경우가 종종 발생한다.
세입자들은 일반적으로 계약만료를 3개월 앞둔 시점부터 새로운 집을 구하기 마련인데, 제 때 전세보증금을 돌려받지 못하면 발이 묶이는 상황에 놓이게 된다.
경우에 따라서는 전 재산과 다름없는 큰 액수의 전세보증금을 한 순간에 날릴 위험에 처하게 된다.
강동법률사무소 서언 안상영 부동산전문변호사는 “임대차계약서에 명시된 계약기간이 되면, 집주인은 임차인에게 전세보증금을 돌려줄 의무가 있다. 일부 집주인이 새로운 세입자가 들어오면 그때 돌려주겠다고 임차인을 설득하며 계약갱신을 유도하는데, 이러한 경우에는 전문변호사와의 상담을 통해 임차권등기명령 신청과 전세금반환소송을 함께 진행하는 것이 안전하다.” 라고 말했다.
끊이지 않는 전세보증금반환분쟁은 대부분 부동산 매매가와 전세가의 차액만큼 투자해서 시세차익을 얻고자 하는 소위 ‘갭투자’로 인하여 발생하고 있다.
실제 부동산이나 전세 시세가 하락하게 되면, 갭투자를 한 집주인뿐만 아니라 임차인에게도 치명적인 문제가 발생한다.
대다수의 집주인들은 부동산 시세가 오를 거라는 기대감으로 일부 현금과 전세보증금을 통해 부동산을 구매하는데, 부동산이나 전세 시세가 하락하게 되면 현금 유동성 악화 등을 이유로 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못하게 된다. 이처럼 위험성이 내포된 전세 형태를 ‘깡통전세’, ‘역전세’라 부른다.
최근 깡통전세, 역전세 등으로 인하여 전세보증금반환 분쟁이 발생하게 되면서 전세금반환소송을 알아보는 세입자 역시 많아졌다.
전세금을 받지 못할 것으로 보인다면 전세계약이 만료되기 최소 한 달 전 내용증명을 보내는 것이 좋다.
내용증명은 우체국에서 발송사실과 전달사실을 증명해주는 제도로, 임차인이 임대인에게 계약종료의 사실 및 계약 갱신거절 의사를 표시했다는 자료로 활용할 수 있다.
또한, 보증금을 반환하지 않을 경우 법적 대응을 하겠다는 취지의 내용을 전달함으로써 집주인에게 심리적 압박을 가할 수 있기에 소송 이전 단계에서 전세보증금을 돌려받을 확률이 높일 수 있다.
전세보증금을 돌려받지 못한 상황에서 계약기간이 만료되면 세입자는 일단 이사부터 가야 하는지 고민하게 된다.
이러한 경우에는 무작정 이사를 가기 보다는 임차권등기명령 신청을 하여야 한다.
이를 신청하지 않고 새로운 곳으로 이사를 가서 전입신고를 한다면 우선변제권과 대항력을 잃게 된다.
대항력과 우선변제권 효력을 상실한다면 추후 전세금반환소송을 제기해서 승소를 하더라도 경매대금을 배당 받는데 어려움이 발생할 수 있다.
임차권등기명령은 전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가더라도, 법적으로 대항력과 우선변제권 효력을 유지할 수 있도록 하는 제도로, 전세보증금을 받지 못할 것 같다면 필수적으로 신청을 해야 한다.
하지만 임차권등기명령 결정을 받았더라도, 집행권원을 확보하기 위해서는 ‘전세금반환청구소송’을 하여야 한다.
다소 시간이 걸리지만 가장 확실한 방법이며, 승소하게 되면 변호사비용을 포함한 소송비용도 집주인에게 청구할 수 있기 때문에 세입자가 경제적인 부담없이 진행할 수 있는 방법이라 할 수 있다.
일반적인 소송의 경우에는 오랜 시간이 걸리지만, 보증금소송은 소액소송 절차가 일부 준용되어 비교적 단기간에 판결을 받는 것이 가능하다.
해당 소송에서 승소가능성을 높이기 위해서는 부동산소송경험이 풍부한 강동부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 좋다.
이미지 확대보기
