[더파워 민진 기자] 전세사기 피해자를 구제하기 위한 특별법이 제정된 지 다섯 달이 지났지만, 전국 각지에서 전세 사기 피해 신고가 끊이지 않고 있다. 한국부동산원의 '임대차시장 사이렌'에 따르면 올해 1월부터 10월까지 누적된 전세 보증사고는 1만5833건에 달한다.
이 중에선 공인중개사의 잘못으로 금전적 손해를 보는 경우도 적지 않다. 임대차계약 체결 후 임차인에게 대항력 및 우선변제권 발생 전 임대인이 목적물에 근저당권을 설정하거나, 임대차계약 체결 후 대항력 발생 전 임대인이 임대차 목적물을 매도하는 경우, 임대인이 임대차계약을 이중으로 체결하는 경우 등이 대표적이다.
이에 대해 수원 법무법인 온의 이응주 부동산전문변호사는 “전세사기 다수가 임대인과 임차인간 정보 비대칭에서 비롯되기에 공인중개사 또한 임차인이 입은 손해에 대해서 책임을 지게 된다”며 “공인중개사가 부동산의 적정시세나 선순위 권리 관계, 임대인의 세금 체납사실 등 임대차 관련 정보를 의도적으로 제공하지 않았거나 제대로 확인하지 않고 이를 임차인에게 설명하여 임대차 계약을 체결하였다면 이에 대해 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있다”고 설명했다.
다만, 손해배상을 청구하기 위해선 ▲고의∙과실책임 ▲재산상 손해 ▲인과관계 ▲사무실내에서 타인 중개 손해 등의 요건을 갖춰야 한다. 개업공인중개사의 경우 선순위 근저당권의 존재나 금액을 제대로 설명하지 못하거나 다세대 주택과 다가구 주택에 있어 우선변제권의 차이를 설명하지 못한 경우, 시가와 선순위 보증금에 대해서 임대차 계약을 체결하는 과정에서 이를 제대로 확인하지 못한 경우 등에서 공인중개사의 중개상 과실이 인정될 수 있고, 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 입혔다면 그 손해를 배상할 책임이 있다.
실제 대법원 판결에서는 공인중개업자는 임차인이 보증금을 제대로 반환 받을 수 있는지 판단하기 위해 부동산 등기부상에 표시된 권리관계를 확인, 설명하는 데 그쳐서는 안된다고 명시하고 있다. 등기되지 않은 권리관계, 즉 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차 시기 등과 같은 자료를 임대인에게 요구해 설명했어야 한다는 의미다.
이응주 수원부동산전문변호사는 “부동산 계약 과정에서 공인중개사가 중개대상물에 대한 확인, 설명 의무를 다하지 않아 문제가 발생했다면, 이에 대해 공인중개사에 대한 손해배상청구 소송을 진행하여 손해의 일부에 대해 배상을 받을 수 있다. 그러나 공인중개사를 상대로 손해배상청구 소송을 제기한다고 하여 무조건 배상을 받을 수 있는 것은 아니고 이때 재산상 손해 발생 및 그 액수 입증 책임은 거래 당사자에게 있다. 홀로 소송을 진행하기 어렵다면 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 좋다”고 말한 뒤 “아울러 중개인이 한국 공인중개사 협회에서 운영하는 공제 사업에 가입한 후 공제증서를 받은 상태라면 공인중개사 협회를 상대로 공제금을 요구할 수도 있다"고 덧붙였다.
